投資體係 困境反轉下的“地產股”

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一、地產股的投資邏輯

對於資源類投資品，如果你認為某種資源品未來價格會上漲，與其買這個資源品或者資源品期貨，不如去買主營這個資源的上市公司，因為這種公司的上漲會有一個成倍的效應，當然如果下跌也是成倍的，所以需要在很確定的情況下購買。

一樣的道理，房地產公司也是這樣。

房地產公司在過去一段時間被打壓得慘不忍睹，現在如果房地產環境有所改善的話，房地產公司股價相信會漲得有可能會比房價更多。

以年報正常披露、市值超過100億以及冇有踩房地產“三條紅線”等為篩選條件，從100多家港股和A股房地產行業上市公司中選出了22家公司。

然後再從財務分析，估值情況，風險係數以及近期的股價走勢綜合給它們打分，其中財務得分為0-5分，估值得分為0-3分，風險得分為0-2分，也就是說總的得分會在0到10之間，選擇得分較高的來考慮投資。

房地產作為拉動經濟的三駕馬車之一，自2022年以來已經看到各地房貸開始放鬆了，這是我們認為房地產股票大概率在未來1-3年大漲的分析邏輯。

這個投資邏輯是基於國家會像曆史上那樣用房地產來提振Gdp，但是曆史不代表未來，誰也不能對未來完全預測正確，而且具體要投資哪家公司一定需要投資者自己對個股做深入分析之後再做投資決定。

除了龍光集團因為財報造假投資邏輯發生變化，華髮集團因為股價漲到位，旭輝是今年9月份通知賣出，其它的四隻地產股的投資邏輯還在的。

二、地產行業現狀

（一）政策層麵

地產支援政策密集出台。

銷售端，中央層麵提出“認房不認貸“，並指導商業銀行降低存量按揭利率，各地方也延續了托底地產銷售的積極政策態度；

投資端，房地產“三大工程”的提出及推進，對於彌補傳統房地產行業轉型過程中投資增速的下滑，進而嗬護地產行業平穩運行有積極意義；

房企融資和風險化解端，相關會議及檔案多次強調支援頭部房企改善資產負債狀況、鼓勵運用融資工具等，11月深圳國資委表態支援萬科，政策對於地產風險的托底意圖較為明確。

（二）市場情況

1、銷售端

根據房管局數據，年初至今64城成交麵積達萬平米，累計同比下降15%，環比略有增長。

各線城市走勢基本一致，一、二、三四線單週成交同比增速分彆為0%、-18%、-35%，年初至今累計增速0%、-11%、-30%。

二手房年初至今累計成交麵積7706萬平米，同比增速29%，前值29%。

綜上，從房屋成交麵積來看，各線城市走勢基本一致，新房成交環比增長，二手房成交同比增長。

2、投資端

截止到2023年第47周，全國100大中城市推出土地規劃建築麵積萬平方米，成交土地規劃建築麵積2817萬平方米，同比下降42%，成交溢價率為2.3%。

其中，一線城市成交土地規劃建築麵積209萬平方米，同比增加88%；

二線城市成交土地規劃建築麵積533萬平方米，同比下降60%；三線城市成交土地規劃建築麵積2075萬平方米，同比下降39%。

2023年1-10月全國房地產開發投資累計完成額為9.6萬億元，累計同比下降9.3%。其中住宅開發投資累計完成額為7.3萬億元，累計同比下降8.8%。

2023年10月全國房地產開發投資當月完成額為0.9萬億元，同比下降11.3%，環比下降16.6%。

其中住宅開發投資完成額為0.7萬億元，同比下降12.7%，環比下降17.0%。

2023年1-10月全國房屋新開工麵積為7.9億平，累計同比下降23.2%。其中住宅新開工麵積為5.8億平，累計同比下降23.6%。

2023年1-10月，全國房屋施工麵積為82.3億平，累計同比下降7.3%。2023年1-10月全國房屋竣工麵積為5.5億平，累計同比上升19.0%。

綜上，目前全國土地成交麵積同比下降，成交溢價率環比下降；全國房地產開發投資也在下降。截止到今年10月，全國房屋新開工同比降幅擴大，竣工麵積同比升幅收斂。

瞭解了地產行業的現狀，我們接著來看看大家最關心的幾家地產公司的情況。

三、公司情況

（一）中國海外發展

中國海外發展是一家從事房地產開發的央企，從業務構成來年看，物業發展為主業，占公司營收比重常年保持在97%附近。

截止2023年6月30日，中國海外發展實現營業收入891.60億元，同比下降14.10%；

實現淨利潤142.11億元，同比下降19.22%；

毛利率為22.61%，資產負債率為58.32%，流動比率為2.19，

經營活動產生的現金流量淨額為337.03億元，同比增長259.70%。

綜上，從海外發展的最新業績數據來看，營收與淨利潤還處於下跌，業績並未恢複。整體負債不高，且有小幅下滑，流動比率也在2以上，而且經營活動產生的現金流量淨額實現了正的增長，財務上還算安全。

（二）新城控股

2023年前三季度新城控股實現營業收入712.8億元，同比增長15.4%；實現歸母淨利潤24.8億元，同比下降26%。

歸母淨利潤增速低於營收主要因：

1）毛利率同比下降3個百分點至18.2%；

2）資產及信用減值損失同比增加19.4億元至19.7億元；

3）公允價值變動收益同比減少5億元。期末公司預收款及合同負債1420億元，為近一年營收1.1倍。

其它財務指標：2023年前三季度資產負債率為78.62%，同比下降2.74%；流動比率為0.96，速動比率為0.30；經營活動產生的現金流量淨額為87.29億元，同比下降47.58%。

2023年前三季度新城控股合同銷售金額601.9億元，同比下降35.9%，合同銷售麵積753.3萬平米，同比下降20.9%。

出租物業數量升至158個，總建築麵積1473.2萬平米、可供出租麵積893.3萬平米，出租率96%；

累計租金收入75.9億元，同比增長

13%。前三季度公司累計償還境內外公開市場債券88.3億元。

綜上，從新城控股的最新業績數據來看，營收實現了正向增長，淨利潤受毛利率下降、資產減值及公允價值變動影響有所下滑。同時，新城控股商業地產發展良好，並積極償還境內外債券，公司的負債率雖然下降不多，但畢竟也下降了。流動比率與速動比率稍稍有點弱，但目前來看也並冇有大的風險。

（三）萬科A

2023年前三季度萬科A實現營業收入2903.1億元，同比下降14.0%；實現歸母淨利潤136.2億元，同比下降20.3%。

單三季度實現營業收入894.2億元，同比下降31.6%；實現歸母淨利潤37.5億元，同比下降22.5%。

營收與利潤雙雙下滑，主要由於結轉量和毛利率下滑：萬科A單三季度房開業務結算589.8萬方，同比下降38.0%，貢獻營收733.6億元，同比下降37.3%。

2023年前三季度毛利率17.58%，較去年同期下滑2.05%；單三季度毛利率14.69%，較去年同期下滑3.62%。

萬科A前三季度銷售金額2806億元，同比下降10.8%；單三季度銷售金額767億元，同比下降22.9%。

前三季度拿地金額794億元，同比增長41%，拿地強度0.28，均位於一二線城市，上海、東莞、杭州、南京、武漢拿地金額居前五，其中上海全口徑拿地金額超200億元。

其它財務指標：截至2023年9

月，萬科A淨負債率53.9%，現金短債比2.2。有息負債結構改善，短期有息負債占比14.8%，較2022年下降5.7%；有息負債中無抵押無質押的融資占比

93.7%。

融資成本持續下降，前三季度新增融資成本3.64%，單三季度融資成本3.09%。

綜上，從萬科A的最新業績數據來看，萬科投資主要聚焦一二線城市，拿地規模同比有所提升。由於結轉量及毛利率下滑影響，萬科A營收與利潤同比出現下滑。

不過萬科A的淨負債率不高，而且有息負債也有所改善。整體來看，萬科A的財務狀況還算穩健。

（四）保利發展

2023年前三季度，保利發展實現營業收入1925.06億元，歸母淨利潤132.93

億元，同比分彆增長23.10%、1.33%。

其中單獨第三季度實現營業收入555.28億元，同比增長21.63%；歸母淨利潤10.70億元，同比下降52.84%。

淨利潤增幅大幅落後於收入增幅，主要因為本期結轉項目毛利率下降。

2023年前三季度，保利發展整體結算毛利率19.4%，同比下降5.1個百分點；結算淨利率8.8%，同比下降3.3個百分點；其中q3單季度結算毛利率14.7%，大幅低於中報

21.3%的水平。

保利發展在手資金保持平穩，2023年前三季度銷售回籠3334億元，回籠率為99%；期末貨幣資金餘額1426.72億元，環比同期小幅下降4.0%；資產負債率為76.76%，較年初下降1.35

個百分點。

2023年前三季度，保利發展實現簽約金額3351.53

億元，同比增長4.70%，簽約麵積1918.59

萬平方米，同比減少0.10%；簽約銷售均價達1.75

萬元\/平米；新增容積率麵積654萬平方米，總獲取成本1082億元，平均樓麪價1.65萬元\/平米，其中38個核心城市拓展金額占比99%。

前三季度，保利發展新開工麵積1070萬平方米，同比下降38.7%；竣工麵積2809萬平方米，同比增長21.3%。截止2023年三季度，保利發展合同負債4463.82

億元，環比微增46.13億元。

綜上，從保利發展的最新業績數據來看，保利發展營收與利潤保持增長，三季度結轉項目毛利率有所下降。資產負債率為76%，相較於年初有所下降；資金回籠率達到了99%，在手資金還是蠻平穩的。同時，保利發展的簽約金額穩中有升。整體來看，保利發展還是不錯的。

四、風險提示

影響房地產的因素太多了，若後續樓市修複程度及節奏低於預期，消費釋放持續性不足，行業恢複不及預期，政策放鬆不及預期，公司銷售恢複不及預期等等都會給公司的經營及股價造成衝擊。

五、估值思路

地產股適合用pb估值，一般認為pb當前分位點小於20%為低估。

截止11月30日收盤，中國海外發展pb為0.402，pb當前分位點為0.20%；新城控股pb為0.472，pb當前分位點為1.60%；

萬科pb為0.551，pb當前分位點為0.17%；保利發展pb為0.629，pb當前分位點為0%。綜合來看，目前這四隻地產股都處於曆史相對低估區域。

六、總結

通過覆盤，我們確定了當初地產股投資的邏輯還在的。

從行業現狀來看，政策持續發力，但是從市場數據來看，恢複得不是很好，各線城市走勢基本一致，不過截止到目前，新房成交環比有所增長。

目前全國土地成交麵積同比下降，成交溢價率環比也在下降；截止到今年10月，全國房屋新開工同比降幅擴大，竣工麵積同比升幅收斂。

從單獨的公司來看，中國海外發展（港股，目前隻公佈了半年報）與萬科A的業績還在下滑；

新城控股淨利潤雖然還在下滑，但營收實現正增長了；

保利發展目前營收與淨利潤都是正增長。

從估值的角度來看，當下的它們都非常的低估。

當然，地產股的風險還是不小的，我們在投資的時候一定要結合自己的認知、投資目標及風險承受能力綜合考慮是否要參與，而且就算參與，也一定一定要分檔建倉並控製好倉位。

注：不同平台數據源存在一定差異，建議重點參考分析思路，不必過度追求數據精確性。本文闡述的僅代表筆者個人的理解和觀點，僅作為投資邏輯和方法學習，不作為投資建議，投資有風險，入市需謹慎！

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